FAQ

Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften sowie deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso von Geldbeträgen, sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen. Der Immobilienverwalter ist auch befugt, Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten bei den von ihm verwalteten Objekten (Immobilien) durchzuführen.

Die Bestellung des Immobilienverwalters erfolgt durch den Verwaltungsvertrag. Zusätzlich zum Verwaltungsvertrag regelt das WEG (WohnungsEigentumsGesetz) bei Wohnungseigentumsanlagen die Rechtsstellung des Verwalters.

Hinsichtlich der Verwaltung einer Liegenschaft ist grundsätzlich zwischen Maßnahmen der ordentlichen und Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung zu unterscheiden. Diese Unterscheidung ist für die Anforderungen an die jeweilige Beschlussfassung der Mit- bzw. Wohnungseigentümer von Bedeutung.

Unter der ordentlichen Verwaltung werden jene Maßnahmen verstanden, die zur Erhaltung und zum Betrieb notwendig und zweckmäßig sind, den Interessen aller Miteigentümer (Wohnungseigentümer) dienen und keine wesentlichen Kosten hervorrufen. Derartige Maßnahmen unterliegen einem Mehrheitsbeschluss, wobei die Mehrheit nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen (Nutzwerten) berechnet wird.

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (wichtige Veränderungen) gehen darüber hinaus. Sofern nicht überhaupt das Erfordernis der Einstimmigkeit besteht, haben überstimmte Eigentümer die Möglichkeit, die Zulässigkeit der Maßnahme bzw. der Veränderung vom Außerstreitrichter überprüfen zu lassen.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentum werden grundsätzlich in der Eigentümerversammlung (Ausnahme z.B. Umlaufbeschluss) gefasst, wobei die Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter wahrnehmen können.

Hinweis der Hausverwaltung: "Aufgrund einer Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch die WEG-Novelle 2022 (BGBl I 2021/222) gelten seit 1. Juli 2022 für die Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft folgende Bestimmungen: Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen (§ 24 Abs 4 Satz 1 und 2 WEG). Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass demnach ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Vor diesem Hintergrund laden wir Sie herzlich ein, Ihr Mitwirkungsrecht im Rahmen der Eigentümergemeinschaft auszuüben und sich an der Beschlussfassung zu beteiligen."

Jeder Beschluss ist erst dann wirksam, wenn allen Wohnungseigentümern die Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde - unabhängig davon, ob diese sich auch tatsächlich geäußert haben.

Weiters ist es zwingend vorgeschrieben, dass die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Hausanschlag, als auch durch Übersendung bekannt gegeben werden.  

Der Nutzwert ist gem. WEG die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjektes im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objektes und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern.

Als Betriebskosten werden jene Kosten bezeichnet, die im direkten Zusammenhang mit einem Haus oder einer Liegenschaft stehen. Zu den Betriebskosten zählen beispielsweise die Kosten der Versorgung eines Hauses mit Wasser, die Kosten der entsprechenden Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses usw. Das MRG (MietRechtsGesetz) enthält in seinem § 21 eine genaue Aufzählung der Betriebskosten (Betriebskostenkatalog). Zu den öffentlichen Abgaben, die "von der Liegenschaft zu entrichten" sind, gehört im Wesentlichen nur die Grundsteuer (LGZ Wien MietSlg 37.366). 

Gemäß MRG sind im Falle der gebräuchlichen Jahrespauschalverrechnung (zu jedem Zinstermin werden den Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten zur Deckung der laufenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gleichbleibende Akontobeträge zur Vorschreibung gebracht) die im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30.6. des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Salden aus der Jahresabrechnung (Guthaben zugunsten, Fehlbeträge zulasten der Mieter) sind zu dem der Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin auszugleichen.

Gemäß WEG ist den Wohnungseigentümern über die Bewirtschaftungskosten und allen weiteren Aufwendungen und Erträgnissen der Liegenschaft innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode durch den Verwalter Rechnung zu legen. Mangels anderer Vereinbarung sind allfällige Abrechnungsguthaben zugunsten der Wohnungseigentümer auf künftige Vorauszahlungen gutzuschreiben, allfällige Fehlbeträge aus der Abrechnung sind auszugleichen.

Im Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes, in dem es keine exakte begriffliche Abgrenzung der Betriebskosten von den übrigen laufenden Aufwendungen gibt, werden alle Aufwendungen der Liegenschaften, mit Ausnahme der Erhaltungs-, Verbesserungs- und Darlehensaufwendungen sowie der Beiträge für die Rücklage als Bewirtschaftungskosten bezeichnet.

Die Eigentümerabrechnung ist die Abrechnung des Verwalters gegenüber dem Eigentümer. Außerhalb des Anwendungsbereiches des Wohnungseigentumsgesetzes fehlen klare Vorschriften für die Abrechnung des Verwalters gegenüber dem Allein-/Miteigentümer der Liegenschaft.  

Die Willensbildung nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Eigentümergemeinschaft erfolgt vornehmlich in der Eigentümerversammlung, wenngleich Beschlüsse auch auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Wege (Umlaufbeschluss) zustande kommen können.

Der Verwalter im Wohnungseigentum hat, sofern keine andere Vereinbarung oder kein anderer Beschluss vorliegt, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Der Eigentümervertreter im WEG hat die Aufgabe, die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten, wenn dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender Interessen nicht ausreichend wahrnehmen kann, oder gegenüber Dritten im Falle von vorliegender Interessenskollision.

Die Rücklage ist ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentum, das für die Deckung von Aufwendungen auf die Liegenschaft zu verwenden ist. Ihre Bildung durch Einzahlung aller Wohnungseigentümer ist im WEG zwingend angeordnet. Ihre Festsetzung in angemessener Höhe gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung.

Hinweis der Hausverwaltung - Neuerung seit 01.07.2022:

Entsprechend dem neuen § 31 Abs 1 WEG 2002 ist nun vorgesehen, dass die Höhe der Rücklage einen Geldbetrag von € 0,90 multipliziert mit der Nutzfläche (§ 2 Abs 7 WEG 2002) des Objekts nicht unterschreiten darf (Ausnahmen gelten für Reihen- oder Einzelhausanlagen, Neubauten, Häuser die kürzlich bereits umfassend saniert wurden).

Die Hausverwaltung hat im Zuge der Vorschreibungen 2022 die entsprechenden Anpassungen vorgenommen.