FAQ

  • Fragen & Antworten
Der Immobilienverwalter

Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften sowie deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso von Geldbeträgen, sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen. Der Immobilienverwalter ist auch befugt, Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten bei den von ihm verwalteten Objekten (Immobilien) durchzuführen.

Die Bestellung des Immobilienverwalters erfolgt durch den Verwaltungsvertrag. Zusätzlich zum Verwaltungsvertrag regelt das WEG (WohnungsEigentumsGesetz) bei Wohnungseigentumsanlagen die Rechtsstellung des Verwalters.

Die Verwaltung

Hinsichtlich der Verwaltung einer Liegenschaft ist grundsätzlich zwischen Maßnahmen der ordentlichen und Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung zu unterscheiden. Diese Unterscheidung ist für die Anforderungen an die jeweilige Beschlussfassung der Mit- bzw. Wohnungseigentümer von Bedeutung.

Unter der ordentlichen Verwaltung werden jene Maßnahmen verstanden, die zur Erhaltung und zum Betrieb notwendig und zweckmäßig sind, den Interessen aller Miteigentümer (Wohnungseigentümer) dienen und keine wesentlichen Kosten hervorrufen. Derartige Maßnahmen unterliegen einem Mehrheitsbeschluss, wobei die Mehrheit nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen (Nutzwerten) berechnet wird.

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (wichtige Veränderungen) gehen darüber hinaus. Sofern nicht überhaupt das Erfordernis der Einstimmigkeit besteht, haben überstimmte Eigentümer die Möglichkeit, die Zulässigkeit der Maßnahme bzw. der Veränderung vom Außerstreitrichter überprüfen zu lassen.

Willensbildung im Wohnungseigentum

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentum werden grundsätzlich in der Eigentümerversammlung (Ausnahme z.B. Umlaufbeschluss) gefasst, wobei die Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter wahrnehmen können. Die Mehrheit der Stimmen richtet sich nach dem Verhältnis der vertretenen Miteigentumsanteile. Jeder Beschluss ist erst dann wirksam, wenn allen Wohnungseigentümern die Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde - unabhängig davon, ob diese sich auch tatsächlich geäußert haben. Weiters ist es zwingend vorgeschrieben, dass die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Hausanschlag, als auch durch Übersendung bekannt gegeben werden.  

Der Nutzwert

Der Nutzwert ist gem. WEG die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjektes im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objektes und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern.

Betriebskosten / öffentl. Abgaben

Als Betriebskosten werden jene Kosten bezeichnet, die im direkten Zusammenhang mit einem Haus oder einer Liegenschaft stehen. Zu den Betriebskosten zählen beispielsweise die Kosten der Versorgung eines Hauses mit Wasser, die Kosten der entsprechenden Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses usw. Das MRG (MietRechtsGesetz) enthält in seinem § 21 eine genaue Aufzählung der Betriebskosten (Betriebskostenkatalog). Zu den öffentlichen Abgaben, die "von der Liegenschaft zu entrichten" sind, gehört im Wesentlichen nur die Grundsteuer (LGZ Wien MietSlg 37.366). 

Die Betriebskostenabrechnung

Gemäß MRG sind im Falle der gebräuchlichen Jahrespauschalverrechnung (zu jedem Zinstermin werden den Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten zur Deckung der laufenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gleichbleibende Akontobeträge zur Vorschreibung gebracht) die im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30.6. des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Salden aus der Jahresabrechnung (Guthaben zugunsten, Fehlbeträge zulasten der Mieter) sind zu dem der Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin auszugleichen.

Gemäß WEG ist den Wohnungseigentümern über die Bewirtschaftungskosten und allen weiteren Aufwendungen und Erträgnissen der Liegenschaft innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode durch den Verwalter Rechnung zu legen. Mangels anderer Vereinbarung sind allfällige Abrechnungsguthaben zugunsten der Wohnungseigentümer auf künftige Vorauszahlungen gutzuschreiben, allfällige Fehlbeträge aus der Abrechnung sind auszugleichen.

Bewirtschaftungskosten

Im Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes, in dem es keine exakte begriffliche Abgrenzung der Betriebskosten von den übrigen laufenden Aufwendungen gibt, werden alle Aufwendungen der Liegenschaften, mit Ausnahme der Erhaltungs-, Verbesserungs- und Darlehensaufwendungen sowie der Beiträge für die Rücklage als Bewirtschaftungskosten bezeichnet.

Eigentümerabrechnung

Die Eigentümerabrechnung ist die Abrechnung des Verwalters gegenüber dem Eigentümer. Außerhalb des Anwendungsbereiches des Wohnungseigentumsgesetzes fehlen klare Vorschriften für die Abrechnung des Verwalters gegenüber dem Allein-/Miteigentümer der Liegenschaft.  

Eigentümerversammlung

Die Willensbildung nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Eigentümergemeinschaft erfolgt vornehmlich in der Eigentümerversammlung, wenngleich Beschlüsse auch auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Wege (Umlaufbeschluss) zustande kommen können.

Der Verwalter im Wohnungseigentum hat, sofern keine andere Vereinbarung oder kein anderer Beschluss vorliegt, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Eigentümervertreter

Der Eigentümervertreter im WEG hat die Aufgabe, die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten, wenn dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender Interessen nicht ausreichend wahrnehmen kann, oder gegenüber Dritten im Falle von vorliegender Interessenskollision.

Rücklage

Die Rücklage ist ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentum, das für die Deckung von Aufwendungen auf die Liegenschaft zu verwenden ist. Ihre Bildung durch Einzahlung aller Wohnungseigentümer ist im WEG zwingend angeordnet. Ihre Festsetzung in angemessener Höhe gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung.

Quellennachweis:

Die obigen FAQ´s wurden entnommen aus: Immobilien Lexikon Österreich

Herausgeber: Dr. Margret Funk, Dr. Katharina Kohlmaier, Mag. Christoph Kothbauer, Mag. Birgit Volk; Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder, Wien 2003

Für die Richtigkeit des Inhaltes wird keine Haftung übernommen.

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